Как купить квартиру без первоначального взноса

Что такое первоначальный взнос по ипотеке?

Это часть общей стоимости жилья, которую заёмщик выплачивает из своих личных средств сразу же, одним платежом. Оставшуюся сумму ему выдаёт банк под проценты. Формально купленная недвижимость остаётся в собственности у банка, до тех пор пока клиент полностью не погасит долг. Размер первого взноса обычно не превышает 15–30% от стоимости жилья, но условия могут отличаться в разных банках и в зависимости от программы кредитования.

Чтобы было проще разобраться, поясним на примере. Допустим, вы покупаете квартиру за 6 миллионов рублей. Своих денег у вас 1,2 миллиона рублей, вы используете их для покупки. Остаток 4,8 миллиона рублей вам в кредит предоставляет банк. Когда вы приобретаете квартиру, то отдаёте продавцу 6 миллиона рублей. Такая сумма сделки отражается и в договоре купли-продажи. Для продавца нет разницы, какие деньги из этой суммы заёмные, а какие — ваши. Зато банк знает: 1,2 миллиона рублей — это 20% от стоимости квартиры, которые вы оплатили сами. Оставшиеся 80% вам нужно будет вернуть банку, а также заплатить проценты за пользование заёмными деньгами.

Зачем нужен первоначальный взнос банкам?

Личные деньги заёмщика работают для банка как гарантия. Частичная оплата стоимости жилья говорит о финансовой стабильности клиента. Чем больше сумма взноса — тем выше доверие у банка к заёмщику, а значит, тем лучше условия кредитования и выше вероятность того, что кредит одобрят.

Стартовый капитал заёмщика — это ещё и страховка для банка. Если человек не справится с финансовыми обязательствами, то банк будет вынужден забрать квартиру и попытаться её продать. Практика показывает: после продажи жилья и уплаты судебных издержек банку обычно удаётся вернуть те самые 70–80%, что не смог выплатить клиент.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Ипотека без первоначального взноса — это редкость. Банки с опаской относятся к категории клиентов, у которых стартового капитала на покупку жилья и часто даже не имеют ипотечных программ без первоначального взноса. Тем не менее, есть несколько вариантов, как купить в ипотеку недвижимость без собственных сбережений:

1. Индивидуальные программы, разработанные строительными компаниями в партнёрстве с банками — иногда первоначальный взнос по ним минимальный или вовсе не предусмотрен. Но есть и минус — выбор недвижимости для покупки ограничен. Предложение действует только для приобретения аккредитованных объектов от конкретного застройщика.
2. Кредит под залог недвижимости. Этот вариант подойдёт тем, у кого уже есть другая квартира в собственности. В залог можно предоставить не только собственное жильё. К примеру, если вам не хватает денег на первоначальный взнос, но у ваших родителей есть в собственности своя квартира, то с их согласия жильё можно отдать банку под залог, а взамен получить ипотеку.
3. Направить в банк материнский капитал или региональную субсидию. Родителям, у которых есть сертификат на государственную поддержку, можно полностью или частично использовать деньги по нему как первоначальный взнос. За рождение первого ребёнка в 2024 году полагается 630 380 рублей; за второго ребёнка, если первый родился до 2020 года — 833 024 рубля. Этих сумм часто достаточно для внесения первого взноса по ипотеке. Кроме того, если потенциальный заёмщик подходит для участия в программе «Молодая семья», он может получить субсидию от государства в размере 30–35% от стоимости объекта недвижимости.
4. Оформить потребительский кредит. Получить деньги на первый взнос можно и у банка. Только помните, что это ещё один долг, который также придётся возвращать, а проценты по нему будут высоки.

Какую недвижимость можно купить?

В ипотеку берут жильё как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости — условия могут меняться в зависимости от требований банка и программы, которой вы собираетесь воспользоваться.

Условия ипотечного кредита без первоначального взноса

Любой банк в первую очередь заинтересован вернуть свои деньги. Поэтому если банк и согласится выдать кредит без первоначального взноса, то сделает всё возможное, чтобы минимизировать риски: предложит высокую процентную ставку, попросит предоставить залог, установит ограничение по сумме и срокам и т.д.

На какой срок дают ипотеку без первоначального взноса?

Срок может быть любым — от 1 года до 30 лет, зависит от суммы кредита и условий программы. Чем больше срок, тем меньше платёж по ипотеке. Как правило, банки на этапе оформления кредита предлагают заёмщику самостоятельно выбрать комфортный для себя период.

Какую сумму могут одобрить?

В банке одобрят только ту сумму, ежемесячный платёж по которой не будет превышать 50% от дохода заёмщика.

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Чтобы подать заявку, потребуются следующие документы:

1. Паспорт.
2. СНИЛС.
3. Документы, подтверждающие трудоустройство и доход (подойдёт выписка из трудовой книжки и справка 2-НДФЛ).
4. Проект договора купли-продажи жилья, которое вы хотите купить.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Заключение оценщика на выбранное жильё.

Список может меняться — иногда банки запрашивают дополнительные данные.