Как безопасно арендовать жильё через сайты объявлений: восемь ценных советов

1. Экономьте, сотрудничая с собственником

Арендовать жильё напрямую у собственника выгоднее, чем через риелтора, потому что не придётся платить комиссионные. Обычно  они составляли 50% от месячной арендной платы, а в 2022 году риелторы нередко стали просить все 100%.

На популярных площадках поиска жилья есть фильтры, с помощью которых можно настроить показ объявлений только от собственников. Но риелторы могут выдавать себя за них, поэтому внимательно читайте объявление и проверяйте, указана ли в нём агентская комиссия. Если нет, звоните и спрашивайте, кто сдаёт жильё — собственник или риелтор.

Старайтесь как можно больше информации узнать по телефону, чтобы не тратить время на просмотры заведомо неподходящих вариантов. Помните, приглашение в офис, а не на объект, — в 99% случаев мошенничество.

2. Не гонитесь за низкой ценой

Хочется, конечно, снять квартиру подешевле, и по закону человек имеет право сдавать свою недвижимость по любой цене. Допустим, средняя рыночная ставка за однокомнатную квартиру по городу — 30 000 рублей. Значит, цена в 20 000 уже должна насторожить. Почему?

Часто хитрые риелторы завлекают клиентов дешёвой квартирой, а потом оказывается, что она сдана. Сразу следует предложение посмотреть другие варианты, цены на которые выше.

Увидев дешёвое объявление, звоните и договаривайтесь о просмотре:

• Собственник-альтруист согласится, но будьте готовы к тому, что условия окажутся хуже описанных, — низкая цена дана не просто так.
• Ушлый агент начнёт выкручиваться и предлагать другие «заманчивые» варианты.

В большинстве случаев, клюнув на низкую цену, вы или просто потеряете время, или заплатите деньги, а квартиру даже не увидите. Бывает, что аферисты предлагают чужие квартиры, а настоящий собственник даже не знает о вас и других клиентах.

3. Избегайте «информационных агентств»

Существует популярная схема развода: публикуются липовые объявления, клиент звонит, его приглашают на встречу, подписывается договор и оплачивается комиссия за информационные услуги. Затем клиенту предоставляют адреса и номера телефонов собственников понравившихся квартир.

Дальше возможны варианты: собственник сообщает, что квартира уже сдана; номер оказывается неактивным или выясняется, что по такому адресу ничего не сдаётся, а если и сдаётся, то по цене, гораздо выше озвученной агентом.

Комиссионные вы уже не вернёте, так как в подписанном договоре обязательно будет пункт, что агентство не несёт ответственности за актуальность предоставленной информации. Или вы вообще не найдёте, куда обратиться с жалобой, — подобные фирмы часто оказываются однодневками.

4. Проверяйте документы

Осмотрели квартиру, вас всё устраивает, теперь внимательно изучите документы, чтобы не оставить шансов аферистам.

Паспорт собственника

Независимо от того, кто сдаёт жильё — собственник или доверенное лицо, — изучите его паспорт.

Проверьте:

• Соответствие фото внешности.
• Своевременность замены. Паспорт в РФ меняют в 20 и 45 лет, сопоставьте возраст собственника и дату выдачи документа.
• Проверьте адрес регистрации и запишите его для себя.
• Сопоставьте даты регистрации брака и права собственности. Если жильё куплено в браке, необходимо нотариальное согласие супруга на его аренду.

Доверенность представителя

Этот документ часто подделывают. Проверьте:

• Дату выдачи и срок действия доверенности.
• Печать и подпись нотариуса.
• Наличие имён и паспортных данных всех собственников.

Нелишним будет позвонить нотариусу, оформившему доверенность, и уточнить, не отзывалась ли она.

Документы на квартиру

• Правоустанавливающие. Документы должны быть оформлены на имя собственника, в них прописывают точные параметры объекта: место расположения, площадь, число комнат.
  • Договор купли-продажи, дарения, мены.
  • Свидетельство о праве на наследство.
• Правоподтверждающие — возможны три варианта:

1. Свидетельство о праве собственности — выдавали до 15 июля 2016 года.
2. Выписка из ЕГРП — выдавали с 15 июля по 31 декабря 2016 года.
3. Выписка из ЕГРН — с 1 января 2017 года выдают только этот документ.

Согласие других собственников

Если у квартиры несколько собственников, понадобится согласие на сдачу от каждого из них. Если квартира приобретена/получена в браке (даже если собственником указан один человек), этот документ необходим, за исключением случаев, когда квартира подарена, досталась по наследству или приватизирована на одного собственника. Точно так же, скажем, муж не может распоряжаться квартирой супруги, если жильё приобреталось до брака. В случае расторжения брака должно быть соглашение о разделе имущества или судебное решение. 

5. Сделайте опись имущества

Если вы работаете через риелтора, опись имущества будет в акте приёма-передачи жилого помещения — проверьте её. Если вы сотрудничаете напрямую с собственником, внимательно осмотрите квартиру, мебель, технику и составьте опись в свободной форме. Зафиксируйте, что повреждено и неисправно, подпишите сами и дайте подписать собственнику. Это избавит вас от необоснованных претензий в будущем.

6. Убедитесь в отсутствии долгов

Попросите у хозяина предоставить справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ. Её можно получить в любом районном отделении Единого расчётного центра. Если решено, что в период аренды услуги ЖКХ оплачиваете вы, каждый платёж отмечайте в договоре со своей подписью и подписью собственника. Это особенно важно, если по договору аренды за часть коммунальных услуг платить вам.

7. Не арендуйте жильё без договора

Как показывает практика, устные договорённости в конфликтных ситуациях не работают. Всё должно быть прописано, чтобы сделка имела юридическую силу.

Установленной формы арендного договора нет, каждое агентство разрабатывает свою. Если вы взаимодействуете с собственником, образец договора можно скачать в интернете. В бланке будут стандартные пункты: предмет договора, информация о собственнике и арендаторе, сроке аренды, порядок внесения платежей и обязанности сторон.

Дополните их значимыми для вас уточнениями. Например, как часто хозяин будет посещать квартиру, может ли он делать это в ваше отсутствие, можно ли курить, проживать с питомцем, кто оплачивает услуги ЖКХ, ремонт (если потребуется), покупает технику, если имеющаяся выйдет из строя, и т. п.

8. Рассчитывайтесь безналичным платежом

Желательно и первый, и последующие платежи за аренду квартиры проводить по безналу: такую оплату легко подтвердить выпиской по счёту. Но если собственнику по каким-то причинам это неудобно, не стесняйтесь брать расписку за получение денег, чтобы иметь на руках подтверждение факта оплаты.