Кадастровая стоимость — что это?

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Если объяснять простыми словами, то это сумма, в которую государство оценивает различные объекты — квартиры и доли в них, частные жилые дома, коттеджи, дачные участки, земли, гаражи, промышленные здания и так далее.

Такая оценка нужна государству, чтобы хотя бы примерно понимать, сколько стоит тот или иной объект.

Как рассчитать кадастровую стоимость?

Величина складывается из оценки многих параметров, в том числе учитываются:

• размер или квадратная площадь;
• расположение относительно других зданий, транспортных остановок, важных городских объектов;
• год постройки;
• наличие или отсутствие коммуникаций, например электричества, отопления, канализации;
• экономическое развитие региона, где расположен объект.

Стоимость недвижимости вычисляют по особой методике. Этим занимаются специальные инженеры — «кадастровые», они работают в местных отделениях Росреестра. Если говорить упрощённо, то берут несколько похожих объектов и статистически выводят среднюю стоимость — кадастровую. Такой подход называется методом массовой оценки.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

При расчёте рыночной стоимости учитываются индивидуальные особенности недвижимости, например ремонт или проблемные собственники. Разберём на примере.

В многоквартирном доме в Брянске выставили на продажу двухкомнатную квартиру. Кадастровая стоимость объекта 990 000 рублей. Но собственник оценивает свою недвижимость иначе. Он хочет продать квартиру за 1 500 000 рублей, так как успел сделать дорогой ремонт и установить дорогую сантехнику. Однако риелтор уговаривает его сбросить 100 000 рублей: дом, где находится квартира, на окраине города, туда плохо ходит транспорт. Именно за такую цену у собственника больше шансов продать квартиру. Получается, что 1 400 000 рублей — рыночная стоимость этого жилья.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Чтобы правильно посчитать налоги: на имущество и землю. Кадастровая стоимость — база для расчёта таких налогов. Зная, в какую сумму оценивается имущество по кадастру, собственник определит, сколько примерно налогов ему заплатить. Считают налоги так: кадастровую стоимость умножают на налоговую ставку.

• При обращении в суд. От установленной государством цены на объект считается пошлина, которую нужно оплатить при имущественных спорах в суде. Например, через суд могут делить имущество супруги или партнёры по бизнесу.
• При вступлении в наследство. Чтобы получить свидетельство о праве собственности на объект, доставшийся по наследству, нужно заплатить пошлину нотариусу. Её размер рассчитывается от кадастровой стоимости.
• Чтобы взять ипотечный кредит под залог имущества. Кадастровую стоимость банки запрашивают вместе с документами об оценке недвижимости, принадлежащей заёмщику.

Как узнать кадастровую стоимость своего жилья?

Найти данные можно:

1. На сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». Нужно указать адрес или кадастровый номер (его можно найти в свидетельстве о праве собственности, которое выдавали на имущество до 2016 года, или в выписке из единого государственного реестра (ЕГРН)).
2. С помощью публичной кадастровой карты. Метод удобен, если вас интересует стоимость земельного участка — достаточно выбрать нужный тип объекта в левой части поисковой строки и ввести адрес. А вот выяснить, сколько стоит квартира, сложнее: на публичной карте показывается стоимость многоквартирного дома целиком. Чтобы узнать, сколько примерно стоит одно помещение в доме, нужно общую кадастровую стоимость разделить на число квартир.
3. В выписке из ЕГРН. Заказать документ можно с помощью портала Госуслуг. Подробнее о том, как это сделать, мы рассказывали в этой статье.

По закону сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно.

Часто задаваемые вопросы

Как часто проводят кадастровую оценку?

Процедуру выполняют один раз в несколько лет.

• В регионах — не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. Точные сроки устанавливают местные власти.
• В городах федерального значения (например, Санкт-Петербурге) — каждые два года.

Процесс переоценки длится целый год. Новая кадастровая цена устанавливается с 1 января года, следующего за годом пересчёта стоимости. К примеру, если кадастровые инженеры провели переоценку квартиры в 2023 году, то обновлённая цена будет действительна с 1 января 2024 года.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Иногда стоимость по кадастру не соответствует реальности. К примеру, квартира в ветхом аварийном доме почему-то дороже квартиры в соседней новостройке. Из-за ошибки кадастровых инженеров собственник вынужден платить больше налогов.

Чтобы исправить ситуацию, кадастровую стоимость можно оспорить через специальную оценочную комиссию Росреестра. Для этого нужно обратиться в отделение ведомства с документами на недвижимость: полный перечень можно посмотреть здесь. Обращение рассматривают месяц. Если комиссия подтвердит, что была допущена ошибка, стоимость пересмотрят и обновят. Если собственник получит отказ, он может оспорить кадастровую оценку в суде.

Минуя комиссию, можно сразу же обратиться в суд. Для этого придётся подать административный иск и заплатить госпошлину — 300 рублей. Суд будет рассматривать иск в течение двух месяцев.