Как досрочно погасить ипотеку и стоит ли это делать?

Зачем досрочно закрывать ипотеку?

При досрочном погашении вы быстрее снимете с себя финансовое бремя. Кроме того, стимулом для закрытия долга будет стремление быстрее стать полноправным хозяином, ведь, пока вы не выплатите кредит, ваша квартира или дом будет в залоге у банка.

Досрочно можно выплатить всю сумму ипотечного кредита вместе с процентами или погасить его частично, сократив срок кредита или сумму ежемесячного платежа.

Условия досрочного погашения

Условия досрочной выплаты кредитов прописаны в 284-ФЗ. Согласно закону, о досрочном погашении ипотеки нужно предупредить банк минимум за 30 дней. Однако в ипотечном договоре банк может указать более короткий период. Уточняйте этот момент при оформлении ипотеки.

Когда выгодно досрочное погашение

При частичном досрочном погашении в первые годы выплаты ипотеки вы меньше заплатите процентов.

Ежемесячный платёж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Если у вас аннуитетная схема платежей, вы будете ежемесячно платить фиксированную сумму, которую рассчитает банк. Первые годы большую часть этой суммы составляют проценты, меньшую — основной долг.

Существует ещё дифференцированная схема платежей — ежемесячно вы выплачиваете сумму основного долга, на которую начисляются проценты. Постепенно проценты будут уменьшаться и ежемесячный платёж тоже.

Дело в том, что инфляция постепенно «съедает» ваш долг. За последние 20 лет её уровень составил 500%. При таких темпах ещё через 20 лет 50 000 рублей будет восприниматься как 10 000, а значит, меньше давить на бюджет.

Теперь сравним два варианта частичного досрочного погашения ипотеки.

Уменьшение срока кредита

Сокращая срок, вы уменьшаете процентную часть выплат и увеличиваете часть, идущую в счёт погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов, и переплата банку снижается.

Допустим, вы взяли ипотеку на сумму три миллиона рублей на 10 лет под 7,5%. Ежемесячный платёж 35 610 рублей. За весь срок кредита переплата банку составляет 1 274 525 рублей. Предположим, вы взяли ипотеку в 2020-м, а через год получили наследство и решили внести 300 000 рублей в счёт частичного погашения долга с сокращением срока кредита.

Обратившись к ипотечному менеджеру в своём банке или просчитав самостоятельно в ипотечном калькуляторе, вы увидите, что срок кредита уменьшился и последний платёж вы внесёте не в 2029, а в 2028 году. Переплата по кредиту составит 1 013 060 рублей, а общая экономия — 261 466 рублей. При этом ежемесячный платёж останется прежним.

Снижение суммы ежемесячного платежа

Если вы уменьшаете платёж по ипотечному кредиту, оставшаяся после досрочного погашения сумма долга перераспределяется на тот же срок. При этом большая часть ежемесячного платежа направляется на уплату процентов, меньшая — на погашение основного долга.

Этот вариант изначально выглядит менее выгодным, но позволяет снизить ежемесячную финансовую нагрузку.

Вернёмся к истории с ипотекой в три миллиона рублей. Условия кредитования те же, но в этот раз вы вносите 300 000 рублей, чтобы снизить ежемесячную сумму выплаты. Срок кредита не меняется, а ежемесячный платёж сокращается на 3 822 рубля и составляет 31 788 рублей. Переплата банку — 1 160 764 рубля. Таким образом вы сэкономите 113 762 рубля.

Есть ещё один сценарий досрочного погашения — чередование двух описанных выше вариантов. Первую свободную сумму можно направить на уменьшение срока, вторую — на уменьшение платежа. Такой подход позволит выйти на необременительный для себя уровень ежемесячных трат и снизить переплату.

Как оформить досрочное погашение?

1. Уведомляете банк о своём желании внести досрочный платёж. Пишете заявление, в котором указываете сумму, которую хотите внести, и дату погашения.
   • при полном погашении ипотеки заявление пишут в банке;
   • при частичном — заявление можно отправить через онлайн-банк или мобильное приложение.
2. В день следующего ежемесячного платежа вносите привычную сумму плюс досрочный платёж через банковскую кассу или онлайн. Если внесёте досрочный платёж позже хотя бы на несколько дней, заплатите проценты, так как они начисляются за каждый день использования кредитных средств.

Для досрочного погашения ипотеки не придётся собирать документы, нужно только заявление. Внести досрочный платёж можно в любой момент, начиная со второго дня после получения кредита.

Использование материнского капитала для досрочного погашения

Семьи с детьми, которые не направили материнский капитал на первоначальный взнос, могут использовать его для досрочного погашения ипотеки. В этом случае расчёт ведётся по второму сценарию, то есть снижается ежемесячный платёж, возможность сократить срок не предусмотрена.

Кроме заявления, для кредитора нужно подготовить установленный законодательством пакет документов для Пенсионного фонда. Написать заявление о распоряжении материнским капиталом и вместе с документами направить в ПФР лично, через сайт, МФЦ или портал Госуслуг.

На рассмотрение документов отводится 30 дней, после чего в 10-дневный срок ПФР переведёт деньги в банк.

Не забывайте, что после полного погашения ипотеки нужно снять с квартиры обременение. Сделать это можно через МФЦ. Потребуется взять в банке и предоставить в МФЦ справку о выплате ипотеки и закладную. Обременение снимается за пять рабочих дней.