Рефинансирование ипотеки: как это работает и сколько получится сэкономить?

12 ноября 2020

2020 год нас изрядно потрепал: у кого-то сильно упали доходы, а кто-то и вовсе лишился работы. И совершенно точно многим стало тяжело выплачивать ипотеку. Но есть и хорошие новости: ставки по кредитам в России существенно снизились. А это значит, что, если вы брали кредит по более высокой ставке, есть шанс пересмотреть условия. Давайте разберёмся, при каких условиях стоит рефинансировать кредит и сколько вы от этого выиграете.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование — банковская программа кредитования, которая позволяет получить более выгодные условия по действующему кредиту. Как правило, рефинансирование ведёт к снижению ежемесячного платежа по ипотеке. Сделать это можно двумя способами:

  • рефинансировать заём на более длительный срок;
  • рефинансировать в другом банке под более выгодный процент.

В июле 2020 года Центробанк РФ объявил о снижении ключевой ставки до 4,25%. От этой величины напрямую зависит уровень процентных ставок по займам. Поэтому условия кредитования стали более выгодными, а рефинансирование — всё более привлекательным.

В каком случае выгодно рефинансировать ипотеку:

  • кредиты дешевеют, то есть ЦБ снижает ключевую ставку. Например, в декабре 2014 года ключевая ставка поднялась сразу на 6,5 п. п. и достигла исторического максимума в 17% годовых; с зимы 2015-го началось постепенное снижение, а сейчас ключевая ставка минимальна — 4,25% годовых;
  • значительный срок и сумма кредита по договору;
  • процентная ставка по ипотеке должна быть ниже текущей не менее чем на 0,5% годовых;
  • с момента оформления текущего ипотечного кредита прошло не более половины срока;
  • сумма основного долга превышает один миллион рублей.

Рефинансирование ипотеки: как это работает

Сергей с 2010 года пытался накопить на квартиру и откладывал ежемесячно более половины зарплаты, но стоимость жилья росла значительно быстрее. В 2014 году он решился взять ипотеку. Однако пока подбирал недвижимость, процентная ставка по кредиту выросла, и ипотеку в итоге он оформил в сентябре 2015 года по ставке 11,9% годовых сроком на 25 лет. Банк одобрил заём в 4 миллиона рублей. Хорошо, что были сбережения, которые позволили внести первоначальный взнос в размере 20%.

По условиям кредитного договора была предусмотрена аннуитетная схема, при которой размер ежемесячных платежей остаётся неизменным на протяжении всего займа. Таким образом, каждый месяц с 2015 года Сергей выплачивал 41 834 рубля.

Прошло три года, Сергей женился, стали выплачивать кредит вместе с женой, на двоих — было подъёмно. Но через год родился сын, жена ушла в отпуск по уходу за ребёнком. Доход значительно снизился, а расходы при этом увеличились. Плюс инфляция тоже снизила общий уровень дохода. Ежемесячные выплаты стали затруднительными.

Сергей стал изучать рынок недвижимости, смотреть предложения по ипотеке от банков, расспрашивать знакомых, и оказалось, что ставки по ипотеке значительно снизились за пять лет и сейчас кредит обходится значительно дешевле. Для уменьшения размера ежемесячного платежа Сергей с женой приняли решение рефинансировать ипотечный кредит за счёт снижения процентной ставки и сохранения текущего срока ипотеки.

Остаток задолженности Сергея по текущей ипотеке составляет 3 823 493 рубля. При снижении ставки на 4,1 процентных пункта до 7,8% годовых средний платёж по жилищному кредиту снизится на 25%. Так, при сумме кредита 4 миллиона рублей (Сергею осталось выплатить 3 823 493 рубля) и сроке 25 лет (из них пять лет уже выплачены) ставка снижается с 11,9% годовых до 7,8% годовых). Соответственно, ежемесячный платёж снизится с 41 834 рублей до 31 507 рублей. Разница в 10 327 рублей ежемесячно — для семейного бюджета довольно значительная сумма.

Процесс рефинансирования ипотеки от момента подачи заявки до момента одобрения нового кредита не быстрый. Он занимает в среднем от трёх недель до одного месяца, но в итоге позволяет снизить ежемесячный платёж.

Как рефинансировать ипотеку: девять шагов

Процесс рефинансирования в целом похож на оформление ипотечного кредита.

  1. Уточните все условия действующего кредита.

    Процент, срок, сумму ежемесячного платежа. Вся необходимая информация указана в текущем кредитном договоре и графике платежей. С их помощью можно посчитать сумму, которую предстоит переплатить.

  2. Изучите условия программ рефинансирования разных банков и выберите подходящее предложение.

    Стоит обратить внимание на:

    • минимальную и максимальную сумму кредита на рефинансирование;
    • процентные ставки;
    • дополнительные комиссии;
    • необходимость проведения новой оценки залогового имущества;
    • возможность оставить действующую страховку, или возврат ранее внесённых средств, или учесть расходы на оформление новой страховки. У каждого банка свой список аккредитованных страховщиков, и стоимость полиса у них может отличаться. Выгоднее рефинансировать кредит перед продлением страховки на следующий год.
  3. Посчитайте изменение ежемесячных выплат.

    Можно воспользоваться онлайн-кредитным калькулятором.

  4. Подайте заявку на рефинансирование ипотечного кредита.

    Предоставьте в банк, в котором планируете рефинансировать действующий кредит, следующие документы:

    • паспорт;
    • справку о доходах;
    • действующий кредитный договор;
    • свидетельство о браке (при наличии);
    • копию трудовой книжки;
    • документы из банка по рефинансируемому кредиту;
    • свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписку из ЕГРН;
    • договор приобретения объекта недвижимости;
    • отчёт об оценке.
  5. Оцените залоговое имущество.

    Предоставьте в банк и страховую компанию отчёт об оценке недвижимости с пакетом документов на неё.

  6. Подпишите новый кредитный договор на рефинансирование в новом банке.

  7. Переведите денежные средства на погашение действующего кредита в первом банке.

  8. Снимите и наложите новое обременение на недвижимость.

    Документы подаются в МФЦ или в Росреестр. Чтобы переоформить залог на недвижимость, понадобится:

    • оплатить госпошлину и подготовить справку об отсутствии задолженности;
    • предоставить свидетельство на право собственности;
    • письмо банка в адрес регистратора об исполнении клиентом обязательств;
    • выписка о состоянии ссудного счёта;
    • заявление о переоформлении залога со стороны банка и клиента;
    • договор об ипотеке и его копию.

    При процедуре переоформления необходимо присутствие представителя самого банка либо наличие доверенности о снятии обременения, оформленной на заёмщика.

  9. Передайте документы о залоге в новый банк.

Рефинансировать ипотеку стоит, если ежемесячный платёж станет более комфортным — либо за счёт снижения процентной ставки, либо за счёт увеличения срока кредита.

Что делать, нужно снизить размер платежей, но нет возможности платить по кредиту?

Мария заключила кредитный договор на ипотеку в банке в 2018 году на сумму 3 000 000 рублей и сроком на 20 лет по ставке 9,6% годовых. Ежемесячный платёж по кредиту составляет 28 160 рублей. Она — менеджер в туристической компании. Доход Марии складывается из оклада и процентов от продаж туров. Во время пандемии её фирма несколько месяцев не работала. Компания честно выплачивала оклад, но без процентов от продаж Марии стало трудно вносить ежемесячный платёж. Она решила воспользоваться кредитными каникулами, чтобы не испортить кредитную историю. Ставки по ипотеке в 2020 году значительно снизились, поэтому программа рефинансирования тоже оказалась очень кстати. 

После рефинансирования кредита (сумма текущей задолженности по ипотеке 2 862 282 рублей) Мария будет ежемесячно выплачивать 15 266 рублей в течение шести месяцев, а после ежемесячный платёж составит 24 568 рублей, что на 3 592 рубля меньше, чем платёж по кредиту в банке, где она изначально брала ипотеку. Кредитные каникулы помогли Марии решить временные финансовые проблемы, не влезть в долги и не испортить кредитную историю. А рефинансирование — снизить размер ежемесячных расходов.

Если стандартные программы рефинансирования не подходят, то можно обратить внимание на специальные предложения банков. Например, в МТС Банке действует программа рефинансирования ипотечного кредита с возможностью взять кредитные каникулы. Она предполагает отсрочку по оплате основного долга на шесть месяцев либо уменьшение платежа в два раза на тот же срок. Условия будут зависеть от индивидуальных параметров рефинансируемой ипотеки.

Теги: